Ein Nachbar verkauft sein Baugrundstück zu einem Preis, der doppelt so hoch ist wie der für ein ähnliches Grundstück in derselben Gemeinde angegebene Preis. Der Unterschied liegt weder an der Fläche noch am Stadtteil, sondern an der Erschließung und den für jedes Grundstück geltenden städtebaulichen Vorschriften. Die Schätzung des Verkaufspreises eines Grundstücks setzt voraus, dass man über die lokalen Durchschnittspreise hinausgeht und von Grundstück zu Grundstück denkt.
Baufähigkeit und Erschließung: die beiden Hebel, die den Wert eines Grundstücks festlegen
Bevor man überhaupt die Preise pro Quadratmeter betrachtet, überprüft man, was der lokale Bebauungsplan für das Grundstück erlaubt. Ein Gebiet, das als AU (zu urbanisieren) klassifiziert ist, hat nicht den gleichen Wert wie ein Gebiet U (urban), in dem sofort ein Bauantrag gestellt werden kann. Diese Unterscheidung beeinflusst die Preisspanne viel stärker als die Lage in ein paar Straßen Entfernung.
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Die Erschließung spielt ebenso eine große Rolle. Ein Grundstück, das an Wasser, Strom, Abwasser und eine öffentliche Straße angeschlossen ist, wird deutlich teurer gehandelt als ein Grundstück, bei dem alles noch geschaffen werden muss. Käufer berücksichtigen die Kosten für die Anschlussarbeiten in ihrem Angebot, und ein nicht erschlossenes Grundstück wird oft weit unter dem lokalen Durchschnittspreis verkauft.
Man kann die Daten von tatsächlichen Transaktionen über den Dienst Anfrage von Grundstückswerten einsehen, der kostenlos zugänglich ist. Eine detaillierte Methode, um diese Daten mit den spezifischen Eigenschaften jedes Grundstücks zu kombinieren, wird auf der Website Pratique Immo beschrieben, was es ermöglicht, die Schätzung über die kommunalen Durchschnittswerte hinaus zu verfeinern.
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Schätzung Grundstück: warum der Durchschnittspreis pro Quadratmeter nicht ausreicht
Online-Schätzer und öffentliche Datenbanken zeigen Durchschnittspreise pro Gemeinde oder Stadtteil an. Für eine Wohnung oder ein Haus gibt dieser Ansatz eine akzeptable Größenordnung. Für ein Grundstück führt er jedoch regelmäßig zu Bewertungsfehlern, die manchmal sehr gravierend sind.
Der Wert eines Grundstücks hängt von Einschränkungen ab, die der Durchschnittspreis nicht erfasst: Wegerechte, Nachbarschaft zu einem Überschwemmungsgebiet, Bodenneigung, Ausrichtung oder das Vorhandensein eines unterirdischen Netzes, das das Bauen auf einem Teil der Fläche verbietet. Zwei Grundstücke mit derselben Fläche in derselben Straße können erhebliche Unterschiede aufweisen.
Die mikro-lokalen Variablen, die vor jeder Schätzung überprüft werden sollten
- Die Bodenart und die Topographie: Ein Hanggrundstück benötigt spezielle Fundamente, was die Attraktivität für Käufer verringert und den Preis senkt
- Die im Kataster eingetragenen oder im Eigentumstitel erwähnten Dienstbarkeiten (Durchgang, Aussicht, Netz), die die tatsächlich bebaubare Fläche einschränken
- Der Zugang zum Grundstück: Ein eingezäuntes Grundstück, ohne direkten Zugang zur öffentlichen Straße, erfährt einen deutlichen Preisabschlag, selbst wenn es sich in einem gefragten Gebiet befindet
- Der Bebauungskoeffizient und die maximal erlaubte Höhe im Bebauungsplan, die bestimmen, was tatsächlich gebaut werden kann
Den Betriebserlaubnisschein bei der Gemeinde zu beantragen, bleibt der nützlichste Schritt, bevor man einen Preis festlegt. Dieses Dokument präzisiert die geltenden Vorschriften, die städtebaulichen Abgaben und mögliche Einschränkungen. Ohne dieses bleibt jede Schätzung ungenau.
Vergleich der tatsächlichen Grundstückstransaktionen zur Anpassung des Verkaufspreises
Die zuverlässigste Methode zur Schätzung des Preises eines Grundstücks besteht darin, Verkäufe ähnlicher Grundstücke in einem engen Umkreis zu vergleichen. Der Dienst Anfrage von Grundstückswerten, der vom Ministerium für Wirtschaft bereitgestellt wird, erfasst die von Notaren gemeldeten Immobilienverkäufe. Dort findet man den Preis, die Fläche, die Art des Objekts und die Adresse.
Damit der Vergleich relevant ist, berücksichtigt man die Verkäufe von Grundstücken (und nicht von Häusern oder Wohnungen), die in den letzten zwei oder drei Jahren getätigt wurden, und zwar von Grundstücken, deren Fläche und Baufähigkeit dem zu schätzenden Objekt ähnlich sind. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber mindestens drei vergleichbare Transaktionen sind notwendig, um einen Trend zu erkennen.
Öffentliche Daten mit einer Grundstücksanalyse kombinieren
Die Rohdaten erzählen nicht alles. Eine Transaktion, die zu einem sehr niedrigen Preis angezeigt wird, kann einem Verkauf zwischen Familienmitgliedern entsprechen oder ein Grundstück betreffen, das mit einer Dienstbarkeit belastet ist, die nicht in der Datenbank erscheint. Umgekehrt kann ein hoher Preis ein Grundstück widerspiegeln, das bereits geteilt und mit einer Genehmigung zur Umgestaltung versehen ist.
Man gewinnt an Präzision, indem man drei Quellen kombiniert: die Grundstückswerte, den im Rathaus einsehbaren Bebauungsplan und einen physischen Besuch des Grundstücks. Die Kombination dieser drei Elemente ergibt eine realistische Preisspanne, die viel zuverlässiger ist als ein automatischer Schätzer, der auf Wohnimmobilien kalibriert ist.
Schwieriges Grundstück: Abschläge vor dem Verkauf antizipieren
Einige Grundstücke kumulieren Einschränkungen, die klassische Käufer abschrecken. Ein Grundstück in einem Rückhaltegebiet, ein Grundstück, das einem Risiko von Schrumpfung und Schwellung von Tonen ausgesetzt ist, oder ein Boden, der verdächtigt wird, früher kontaminiert gewesen zu sein, werden nicht zum Standardmarktpreis verkauft.
Statt diese Probleme im Verhandlungsprozess zu entdecken, ist es vorteilhaft, sie im Voraus zu dokumentieren. Eine Bodenuntersuchung (Typ G1) zu beantragen oder den Plan zur Risikoprävention zu konsultieren, ermöglicht es, die Einschränkung zu quantifizieren und den Preis entsprechend anzupassen.
- Eingezäunte Grundstücke erfordern oft eine Verhandlung über ein Wegerecht mit einem Nachbarn, was die Verkaufsfristen verlängert
- Ein Grundstück, das in einem Gebiet ohne zentrale Abwasserentsorgung liegt, verpflichtet den Käufer zur Installation einer Grube oder einer Mikrostation, was die Marktpreise beeinflusst
- Die Teilung des Grundstücks, wenn sie zur Aufwertung einer großen Fläche in Betracht gezogen wird, erfordert eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermesser und eine vorherige Erklärung im Rathaus
Bei diesen atypischen Grundstücken beschleunigt die Festlegung eines transparenten Preises, der durch technische Dokumente gerechtfertigt ist, den Verkauf, anstatt ihn zu bremsen. Käufer, die bereit sind, ein komplexes Grundstück zu erwerben, wollen Daten, keine Versprechungen.
Die Schätzung eines Grundstücks beschränkt sich nicht auf die Suche nach einem Durchschnittspreis. Jedes Grundstück hat seine eigenen städtebaulichen, boden- und zugangsbedingten Einschränkungen, und es ist die Kombination dieser Faktoren, die seinen tatsächlichen Wert auf dem Markt bestimmt.