Een buurman verkoopt zijn bouwperceel voor een prijs die twee keer zo hoog is als die voor een vergelijkbaar stuk grond in dezelfde gemeente. Het verschil ligt niet in de oppervlakte of de buurt, maar in de ontsluiting en de stedenbouwkundige regels die op elk perceel van toepassing zijn. Het inschatten van de verkoopprijs van een stuk grond vereist dat men verder kijkt dan de lokale gemiddelden en per perceel redeneert.
Bouwmogelijkheden en ontsluiting: de twee factoren die de waarde van een stuk grond bepalen
Voordat we zelfs maar naar de prijzen per vierkante meter kijken, controleren we wat het Lokale Stedenbouwkundig Plan toestaat op het perceel. Een gebied dat is geclassificeerd als AU (te urbaniseren) biedt niet dezelfde waarde als een U-zone (stedelijk) waar de bouwvergunning onmiddellijk kan worden aangevraagd. Dit onderscheid heeft een veel grotere impact op de prijsklasse dan de locatie op enkele straten afstand.
Ook interessant : Effectieve tips en methoden om schaamvet bij mannen te verminderen
De ontsluiting weegt even zwaar. Een perceel dat is aangesloten op water, elektriciteit, riolering en bereikbaar is via een openbare weg, wordt aanzienlijk duurder verhandeld dan een perceel waar alles nog moet worden aangelegd. Kopers nemen de kosten van de aansluitingswerken op in hun bod, en een niet-ontsloten stuk grond wordt vaak ver onder de lokale gemiddelde prijs verkocht.
Men kan de gegevens van werkelijke transacties raadplegen via de dienst Aanvraag van grondwaarden, die gratis toegankelijk is. Een gedetailleerde methode om deze gegevens te combineren met de specifieke kenmerken van elk perceel wordt op de website Pratique Immo beschreven, wat het mogelijk maakt om de schatting te verfijnen voorbij de gemeentelijke gemiddelden.
Verder lezen : Hoe te beginnen met beleggen: tips voor rustig investeren in 2024
Grondschatting: waarom de gemiddelde prijs per vierkante meter niet voldoende is
Online schatters en openbare databases tonen gemiddelde prijzen per gemeente of per wijk. Voor een appartement of een huis geeft deze aanpak een acceptabele orde van grootte. Voor een stuk grond leidt het echter regelmatig tot waarderingsfouten, soms zeer aanzienlijke.
De waarde van een stuk grond hangt af van beperkingen die de gemiddelde prijs niet vastlegt: erfdienstbaarheden, buurpercelen met overstromingsrisico, helling van de grond, oriëntatie, of de aanwezigheid van een ondergronds netwerk dat bouwen op een deel van de oppervlakte verbiedt. Twee percelen van gelijke oppervlakte in dezelfde straat kunnen aanzienlijke prijsverschillen vertonen.
De micro-lokale variabelen die vóór elke schatting moeten worden gecontroleerd
- De aard van de grond en de topografie: een hellend perceel vereist speciale funderingen, wat de aantrekkelijkheid voor kopers vermindert en de prijs verlaagt
- De erfdienstbaarheden (passage, uitzicht, netwerk) die zijn geregistreerd in het kadaster of vermeld in de eigendomsakte, die de werkelijke bouwcapaciteit beperken
- De toegang tot het perceel: een ingesloten stuk grond, zonder directe toegang tot de openbare weg, ondergaat een aanzienlijke waardevermindering, zelfs als het zich in een gewilde zone bevindt
- De grondoppervlaktecoëfficiënt en de maximale hoogte die is toegestaan in het PLU, die bepalen wat er daadwerkelijk kan worden gebouwd
Het verkrijgen van het operationele stedenbouwkundige certificaat bij de gemeente blijft de meest nuttige stap voordat een prijs wordt vastgesteld. Dit document specificeert de toepasselijke regels, de stedenbouwkundige belastingen en eventuele beperkingen. Zonder dit blijft elke schatting approximatief.
Vergelijk werkelijke transacties van percelen om de verkoopprijs aan te passen
De meest betrouwbare methode om de prijs van een stuk grond te schatten, is het vergelijken van verkopen van vergelijkbare percelen binnen een beperkte straal. De dienst Aanvraag van grondwaarden, aangeboden door het ministerie van Economie, registreert de vastgoedtransacties die door notarissen zijn verklaard. Hierin zijn de prijs, de oppervlakte, de aard van het goed en het adres te vinden.
Om de vergelijking relevant te maken, worden de verkopen van percelen (en niet van huizen of appartementen) die in de afgelopen twee of drie jaar zijn gerealiseerd, geselecteerd, op percelen waarvan de oppervlakte en bouwmogelijkheden dicht bij het te schatten goed liggen. De meningen hierover verschillen, maar een minimum van drie vergelijkbare transacties is nodig om een trend vast te stellen.
De openbare gegevens combineren met een perceelanalyse
De ruwe gegevens vertellen niet alles. Een transactie die tegen een zeer lage prijs wordt weergegeven, kan overeenkomen met een verkoop tussen leden van dezelfde familie, of met een perceel dat belast is met een erfdienstbaarheid die niet in de database voorkomt. Omgekeerd kan een hoge prijs een perceel weerspiegelen dat al is verdeeld met een verkregen bouwvergunning.
Men wint aan precisie door drie bronnen te combineren: de grondwaarden, het PLU dat bij de gemeente kan worden geraadpleegd, en een fysieke inspectie van het perceel. Het combineren van deze drie elementen geeft een realistische prijsklasse, veel betrouwbaarder dan een automatische schatter die is afgesteld op woningen.
Moeilijk perceel: anticiperen op waardeverminderingen vóór de verkoop
Sommige percelen hebben beperkingen die gewone kopers afschrikken. Een perceel in een waterretentiegebied, een perceel dat wordt blootgesteld aan het risico van krimp- en uitzetting van klei, of een grond die vermoedelijk eerder vervuild is, wordt niet verkocht tegen de standaardmarktprijs.
In plaats van deze problemen tijdens de onderhandelingen te ontdekken, is het verstandig om ze van tevoren te documenteren. Het aanvragen van een bodemonderzoek (type G1) of het raadplegen van het risicopreventieplan maakt het mogelijk om de beperking te kwantificeren en de prijs dienovereenkomstig aan te passen.
- Ingesloten percelen vereisen vaak een onderhandeling over het recht van overpad met een buur, wat de verkooptermijnen verlengt
- Een perceel dat zich in een gebied zonder collectieve riolering bevindt, verplicht de koper om een put of een micro-station te installeren, kosten die de markt doorberekent in de prijs
- De perceelsplitsing, als deze wordt overwogen om een groot oppervlak te valoriseren, vereist een kadastrale meting door een landmeter-expert en een voorafgaande verklaring bij de gemeente
Voor deze atypische percelen versnelt het vaststellen van een transparante prijs die wordt gerechtvaardigd door technische documenten de verkoop in plaats van deze te vertragen. Kopers die bereid zijn een complex perceel aan te kopen, willen gegevens, geen beloftes.
De schatting van een perceel beperkt zich niet tot het zoeken naar een gemiddelde prijs. Elk perceel heeft zijn eigen stedenbouwkundige, bodem- en toegangsbeperkingen, en het is de combinatie van deze factoren die de werkelijke waarde op de markt bepaalt.